Il est courant qu’un contrat de bail soit signé conjointement par plusieurs personnes, mais que l’une d’elles seulement désire y mettre fin avant terme.

L’on peut penser à un couple s’installant ensemble sous un même toit « pour voir si cela fonctionne » ou des amis optant pour une colocation afin de réduire leurs frais.

Ces expériences ne sont malheureusement pas toujours couronnées de succès et les locataires se retrouvent souvent dans des situations opposées puisque l’un désire rester et l’autre désire partir.

Or, celui qui part sans l’accord de son ex-partenaire et du bailleur se retrouve dans une situation délicate où il reste tenu du loyer sans pour autant jouir du bien loué, ceci d’autant plus s’il doit s’acquitter d’un nouveau loyer pour se loger.

1. Position du problème

Premièrement, il est nécessaire de bien distinguer la différence entre un bail signé avec un pacte de colocation (en Wallonie et à Bruxelles) et la signature conjointe d’un bail avec deux preneurs. En pratique, ceux-ci se distinguent par la signature d’un pacte de colocation en annexe du bail.

La principale difficulté découle de l’obligation, lorsque l’on s’engage conjointement, d’y mettre également fin par l’accord conjoint des parties.

Ceci, contrairement au bail de colocation qui prévoit la possibilité, pour un colocataire, de sortir du logement sans l’accord des autres colocataires.

Or, depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 17 février 2017, il semble admis qu’un locataire puisse, avec l’accord du bailleur, mais sans l’assentiment des autres locataires présents sur le bail, mettre fin à son droit de jouissance personnel du bien. Le bailleur est donc libéré de son obligation de lui garantir la jouissance du bien.

En revanche, la Cour de cassation ne se prononce pas sur le sort de son obligation de payer les loyers du ou des locataires restants.

En effet, en pratique, le bailleur réclamera probablement l’ensemble du loyer au locataire restant.

Or, celui-ci acceptera difficilement que l’obligation de payer le loyer complet découle d’un accord auquel il ne fait pas partie.

En conséquence, le bailleur qui accepterait de décharger un locataire de son obligation de payer le loyer pourrait se retrouver face au refus du locataire restant de payer l’entièreté du loyer.

2. Solution partielle et importance du contrat

On ne le rappellera jamais assez, le contrat de bail et ses clauses sont donc d’une importance capitale.

Tant les locataires que les bailleurs seront particulièrement attentifs, lors de la rédaction d’un contrat, à la possibilité de sortie du contrat des locataires, tant seul qu'à plusieurs.

En ce sens, une clause pourrait permettre à l’un des deux locataires de rompre son contrat à charge pour l’autre locataire de reprendre ses obligations.

Bien entendu, l’accord du second locataire nous semble obligatoire puisqu’il devra reprendre l’ensemble du loyer à sa charge.

Cependant, il est possible d’être plus créatif, à l’instar du Code bruxellois du logement (art. 260 §2) et de donner la possibilité à un locataire de partir à la condition qu’il trouve un remplaçant accepté par le bailleur et le locataire restant.

Malgré tout, l’ensemble de ces solutions nécessitent d’une manière ou d’une autre l’accord du locataire restant.

De l’autre côté, le bailleur qui voudrait se prévaloir en cas de sortie d’un locataire ou de la perte d’un débiteur veillera également à insérer des clauses de solidarité et d’indivisibilité adéquates.

Par ces clauses, et en fonction de leur rédaction, le bailleur pourrait se garder la possibilité d’agir à l’égard des deux locataires et rend impossible la divisibilité de leurs obligations.

En outre, en fonction de la situation, d’autres mécanismes pourraient être utilisés tels que l’abus de droit dont se rendrait coupable, par exemple, par un ex-partenaire qui obligerait le second à rester lié par un contrat de bail alors qu’il n’y vit plus.

Pour le bailleur, il sera également important d’être attentif à l’état civil de ses locataires. En effet, en cas de locataires mariés ou cohabitants, un accord avec l’un d'eux sur la fin de leur « part » de bail serait alors interdit par la loi (art. 215, §2, al 2 C. civ et 1477, §2 C. civ).

En tout état de cause, si vous avez une question quant à un bail de droit commun, commercial ou de résidence principale, Sub Rosa Legal et ses avocats sont à votre disposition.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations à ce sujet ou si vous avez des questions spécifiques, n'hésitez pas à nous contacter par e-mail (julien.decartier@sub-rosa.be) ou par téléphone au 02/538.32.50.

Julien de Cartier d'Yves
Avocat Sub Rosa Legal