Deze materie werd vroeger geregeld door het Vlaams Decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid (verder DGP) van 27 maart 2009 (B.S. 15 mei 2009) en het bijhorend besluit van de Vlaamse Regering van 10 juli 2009 (B.S. 23 oktober 2017). Echter, door de afschaffing van de relevante bepalingen uit het DGP, zijn de gemeenten sedert 2017 volledig vrij bij het opstellen van hun reglement inzake leegstandsheffingen.
A. Het belastbaar feit dat aanleiding geeft tot de heffing
Dit is de opname van de woning of het gebouw in het leegstandsregister (al dan niet na een bepaalde duur).
Een woning is elk onroerend goed (in de zin van de artikelen 517-526 BW) of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande.
Een gebouw is elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, met uitsluiting van bedrijfsruimten.
B. Wanneer is er sprake van leegstand?
Wanneer het gebouw of de woning gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met:
1) hetzij de woonfunctie, en waarbij als indicatie voor leegstand onder meer geldt:
a) de onmogelijkheid om het gebouw te betreden, bijvoorbeeld door een geblokkeerde toegang
b) het langdurig aanbieden van het gebouw of van de woning als “te huur” of “te koop”
c) het ontbreken van aansluitingen op nutsvoorzieningen;
d) een dermate laag verbruik van de nutsvoorzieningen dat een gebruik overeenkomstig de functie van het gebouw kan worden uitgesloten
e) de vermindering van het kadastraal inkomen overeenkomstig artikel 15 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992;
f) het ontbreken van een inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van de woning of van een aangifte als tweede verblijf
g) het gegeven dat de vestiging van de maatschappelijke zetel van een vennootschap op het adres van de woning is onvoldoende om te spreken van gebruik in overeenstemming met de woonfunctie
2) hetzij elke andere bij de gemeenteraad omschreven functie die een effectief en niet-occasioneel gebruik van de woning met zich mee brengt.
C. De opname in het leegstandregister
Dit gebeurt aan de hand van vaststellingen door de gemeentelijke personeelsleden mits machtiging van de politierechter, tenzij zij vrijwillig worden toegelaten.
Doorgaans is er een genummerde administratieve akte met een fotodossier en een beschrijvend verslag.
De zakelijke gerechtigde (meestal de eigenaar maar dit kan ook de opstalhouder, de erfpachthouder of vruchtgebruiker zijn) wordt per beveiligde zending in kennis gesteld van de beslissing tot opname in het register. Deze kennisgeving bevat gebruikelijk informatie over de gevolgen van de opname doch ook de mogelijke beroepsprocedure. Let op: elke gemeente vult die informatieplicht zelf in, met als gevolg dat de kennisgevingen in bepaalde gemeente dergelijke informaties niet bevatten.
Het kan zijn dat op dit niveau in een georganiseerd administratief beroep is voorzien (maar dat is niet verplicht), namelijk een mogelijk beroep bij het college van burgemeester en schepenen binnen de 30 dagen na de betekening van de beslissing tot opname, waarna het college 90 dagen heeft om uitspraak te doen.
D. Het ogenblik van de belastingschuld
De belasting kan verschuldigd zijn vanaf de opname van het gebouw of de woning in het leegstandregister maar kan ook pas verschuldigd zijn van zodra de gebouwen of woningen gedurende twaalf opeenvolgende maanden in het leegstandregister zijn opgenomen. De gemeenten hebben wat dat betreft de keuze.
E. De belastingplichtige
Zoals hoger gesteld is dit de zakelijke gerechtigde (meestal de eigenaar maar dit kan ook de opstalhouder, de erfpachthouder of vruchtgebruiker zijn).
Noteer dat inzake onverdeeldheid de gemeenten de bevoegdheid hebben om de hoofdelijkheid in te voeren, dit wil zeggen dat alle onverdeelde zakelijke gerechtigden hoofdelijk gehouden zijn tot de belasting.
Men blijft belastingplichtige zolang het goed niet uit het leegstandregister is geschrapt.
F. Het tarief
Meestal maken de gemeenten een onderscheid in tarief wanneer het gaat om:
- Een eengezinswoning: minimumtarief van 990,00 €
- Kamer: minimumtarief van 75,00 €
- Andere woningen (appartementen, studio’s, flats): minimumtarief van 300 €
Let op de gemeenten zijn niet verplicht zich te houden aan forfaits: zij kunnen het tarief ook berekenen aan de hand van strekkende meter of vierkante meter.
G. Vrijstellingen en overmacht
1) Vrijstellingen kunnen verband houden met:
a) De hoedanigheid van de belastingplichtige:
- De heffingsplichtige is volle eigenaar van één enkele woning bij uitsluiting van enige ander woning
- De eigenaar is opgenomen in een zorgtehuis, psychiatrische of penitentiaire inrichting
- De heffingsplichtige is eigenaar geworden sedert minder dan één jaar in welk geval de vrijstelling geldt voor het heffingsjaar volgend op het verkrijgen van het zakelijke recht
b) Het gebouw of de woning zelf omdat:
- het krachtens decreet een beschermd monument is
- het gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan
- het vernield of beschadigd is ingevolge een plotse ramp
- het niet kan gebruikt worden ingevolge een verzegeling in het kader van een strafprocedure of omwille van een gerechtelijke expertise
- het gerenoveerd wordt
- het het voorwerp uitmaakt van een beheersrecht van een gemeente, een OCMW of een sociale woonorganisatie
Let op: ook hier kunnen gemeente bijkomende vrijstellingen creëren.
2) Overmacht kan ook een reden van vrijstelling zijn.
Belangrijk is te onderstrepen dat zelfs indien de gemeenten geen vrijstelling voor overmacht voorzien, dan nog zal de belastingplichtige zich daarop kunnen beroepen.
Concreet zal de eigenaar moeten aantonen dat hij tevergeefs alle stappen heeft getroffen die een goede huisvader in dezelfde omstandigheden zou getroffen hebben om de leegstand of verwaarlozing te vermijden.
De rechtspraak is wat het vervullen van deze voorwaarde betreft zeer divergent: zo werd ziekte in sommige gevallen aanvaard als overmacht en dan weer niet.
H. Het bezwaar
Het indienen van een bezwaarschrift dient te gebeuren bij de bevoegde overheid die handelt als administratieve overheid (dit is het college van burgemeester en schepenen).
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen (of wanneer deze binnen termijn geen beslissing neemt) kan een beroep worden ingesteld bij de rechtbank van eerste aanleg van het rechtsgebied waar de belasting gevestigd werd.
Besluit
Zoals uit bovenstaand overzicht blijkt, zal het bij een leegstandsheffing er voornamelijk op neerkomen dat u het belastingreglement van uw gemeente zeer goed bestudeert opdat u met kennis van zaken tegen een leegstand kan opkomen.
Sub Rosa legal kan u daarbij nuttig van dienst zijn. Aarzel dan niet om contact op te nemen met ons advocatenkantoor per e-mail of telefonisch op het nummer 02/538.32.50.
