In oude huurovereenkomsten zijn vaak arbitrageclausules terug te vinden, zeker indien er modelovereenkomsten werden gebruikt waarbij enkel nog enkele persoonsgegevens en data moesten worden ingevuld door de partijen. In de huidige templates is zo’n beding niet langer standaard opgenomen. Het komt niettemin nog voor dat een geschil ontstaat over zo’n oude huurovereenkomst met een arbitrageclausule. Is zo’n clausule op vandaag nog geldig?

Arbitrage – Wanneer twee partijen een meningsverschil hebben over hun rechten of plichten, is er sprake van een conflict. Binnen woninghuurovereenkomsten zijn er veel conflicten denkbaar: meningsverschillen over de duur of de aanvang van de opzegtermijn, over huurschade of betalingsachterstallen. Als partijen er onderling niet uitgeraken, wordt het conflict voorgelegd aan een derde partij: er ontstaat een geschil. Traditioneel krijgt de vrederechter, als gespecialiseerde rechter binnen het Belgische gerecht, deze geschillen op zijn bord.

Maar dat hoeft niet per se zo te zijn: in principe is men vrij om conflicten over het ontstaan en de uitvoering van een overeenkomst voor te leggen aan iemand anders dan een rechter. De arbiter is zo een mogelijke ‘plaatsvervanger’.

Arbiters zijn eigenlijk ‘private rechters’. Het zijn vaak advocaten die deze rol bijkomend opnemen. Uiteraard moet de arbiter, net zoals de rechter, neutraal en onpartijdig te werk gaan. Het bijzondere aan de arbiter – tegenover andere derden waaraan het conflict wordt voorgelegd – is dat hun beslissing, zogenaamde ‘arbitrale uitspraken’, relatief vlot uitvoerbaar zijn. Via een eenvoudige en korte procedure worden zij gelijkgesteld aan een rechterlijk vonnis.

Onder de federale woninghuurwetgeving was een arbitrageclasule niet verboden voor woninghuurovereenkomsten, zodat partijen in principe vrij zijn om af te spreken geschillen niet voor te leggen aan een rechter maar wel aan een arbiter. Indien één van de partijen toch nog naar de rechter zou stappen (tegen de zin van de andere partij), zal een rechter verklaren geen kennis te mogen nemen van het geschil. De enige oplossing is dan de arbiter.

Ratio – Arbitrage heeft een aantal voor- en nadelen tegenover de vrederechter. Als voordelen wordt vaak gesteld dat arbitrage laagdrempelig, snel en ‘to the point’ is. Vaak is er ook geen beroepsprocedure voorzien. Het nadeel zit in de kosten: de arbitragekosten zijn te vergelijken met die van een advocaat. De verliezer van een procedure krijgt die kosten integraal voor zijn rekening, bovenop de eigen advocatenkosten én de advocatenkosten van de winnaar. Het is duidelijk dat een huurder die een arbitrageprocedure verliest, met een gepeperde rekening komt te zitten.

Verbod op arbitrage – Dat laatste is ook de verschillende regionale overheden niet ontgaan, die ten gevolge van een staatshervorming bevoegd werden voor woninghuur. Zowel in Vlaanderen, Wallonië als Brussel werd via een decreet bepaald dat een arbitrageclausule in een woninghuurovereenkomst niet geldig is.[1] Dat wil niet zeggen dat partijen niet voor arbitrage kunnen kiezen: dat kan nog steeds indien hierover een akkoord bestaat nadat het geschil ontstaan is. Partijen moeten dan een afzonderlijke arbitrageovereenkomst sluiten.

De vraag is welk effect dit ingevoerde principiële verbod op een arbitrageclausule heeft op bestaande overeenkomsten. Hier is de aanpak verschillend.

In Brussel en Wallonië werd gekozen voor een onmiddellijke werking van de regeling[2]. Dat houdt in dat lopende woninghuurovereenkomsten ook binnen het toepassingsgebied van de regelgeving vallen. Een woninghuurovereenkomst voor een woning in het Brussels of Waals gewest kan op vandaag dus geen geldige arbitrageclausule meer bevatten.

In Vlaanderen is de situatie anders: het Vlaams decreet heeft een eerbiedigende werking ten aanzien van bestaande overeenkomsten. Overeenkomsten die werden afgesloten voor de inwerkingtreding van het Vlaamse decreet, vallen niet onder het toepassingsgebied van dat decreet: de federale woninghuurwet is daarop nog van toepassing[3].

Arbitrageclasules in woninghuurovereenkomsten afgesloten voor 1 januari 2019 zijn in Vlaanderen op grond van het decreet dus niet ongeldig. Dat wil niet zeggen dat er geen andere redenen kunnen zijn voor de ongeldigheid van de clausule: het Wetboek Economisch Recht verbiedt deze clausules eveneens in overeenkomsten gesloten tussen professionelen en consumenten. Een professionele verhuurder van woningen kan dus ook in Vlaanderen geen toepassing maken van enige arbitrageclasule.

Samenvattend kan worden gesteld dat arbitrageclasules slechts in een zeer beperkt geval nog uitwerking kunnen krijgen: het betreft dan overeenkomsten gesloten tussen particulieren voor 1 januari 2019 met betrekking tot een woning in Vlaanderen. Het venijn lijkt dus grotendeels te zijn verwijderd.

[1] Voor Brussel: zie artikel 233, §2 Brusselse Huisvestingscode; voor Wallonië: zie artikel 51/1, §2, 2e lid Waals Woninghuurdecreet; voor Vlaanderen: zie artikel 44 Vlaams Woninghuurdecreet.

[2] Voor Wallonië: artikel 91, 1e lid Waals woninghuurdecreet; voor Brussel: artikel 17, §3 Ordonnantie houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst

[3] Artikel 83 Vlaams Woninghuurdecreet

Gilles Rouvroy

Advocaat en universitair assistent (UGent)