De maartregelen genomen ter indamming van de Coronapandemie leiden ertoe dat de meeste onder ons meer tijd thuis doorbrengen. Dit heeft mede tot gevolg dat we meer tijd in de nabijheid van onze buren doorbrengen, gescheiden door muren, een haag of (soms te dunne) plafonds. Deze periode van lockdown geeft weliswaar aanleiding tot gebaren van solidariteit, maar kan soms ook de spanningen tussen buren verscherpen.

In dit artikel overlopen we de wijzigingen inzake burenhinder in het nieuw Burgerlijk Wetboek.

De Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek werd gepubliceerd in het Staatsblad van 17 maart 2020. Titel 5. behandelt burenrelaties (art. 3.101 - art. 3.137) en zal anderhalf jaar na publicatie, namelijk op 1 september 2021, in werking treden. 

Nieuw artikel

Art. 3.101:

Ҥ 1. Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is. Om de bovenmatigheid van de hinder te beoordelen, is rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerstingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt.

§ 2. Degene die het vermelde evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen. De rechter oordeelt welke van volgende maatregelen passend zijn om het evenwicht te herstellen:

- een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert;

- de vergoeding van de kosten verbonden aan compenserende maatregelen op het gehinderde onroerend goed om de last tot het normale niveau te verminderen;

- voor zover dit op zich geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het onroerend goed hierdoor niet wordt uitgesloten, het bevel de handeling die het evenwicht verstoort te staken of op het hinderende onroerend goed maatregelen te nemen die de bovenmatige hinder verminderen tot het normale niveau.

§ 3. Indien één of beide naburige onroerende goederen bezwaard zijn met een recht ten voordele van een derde die een attribuut van het eigendomsrecht heeft, zijn de paragrafen 1 en 2 van toepassing op die derde voor zover deze ongemakken zijn veroorzaakt door een uitoefening van het attribuut dat hem kan worden toegerekend. Indien de hinder voortvloeit uit werkzaamheden die door de betrokken eigenaar of de titularis van dit attribuut expliciet of stilzwijgend zijn toegelaten, wordt deze geacht hem toerekenbaar te zijn.

§ 4. De vordering voor bovenmatige burenhinder verjaart overeenkomstig artikel 2262bis, § 1, tweede en derde lid van het oude Burgerlijk Wetboek.”

De wijzigingen

In vergelijking met vroeger, biedt art. 3.101 van het nieuw BW een wettelijke verankering van de in de rechtspraak en rechtsleer ontwikkelde leer van de burenhinder. Deze leer, gebaseerd op art. 544 BW, kan in een notendop worden samengevat als een evenwicht dat verbroken wordt wegens de overschrijding van de normale ongemakken die bestaan tussen buren en dat derhalve aanleiding geeft tot een foutloze aansprakelijkheid. Bovenmatige hinder rechtvaardigt bijgevolg maatregelen ten voordele van de benadeelde, ten einde het evenwicht te herstellen.

Paragraaf 1
Aangezien burenhinder een groot aantal vormen kan aannemen, introduceert art. 3.101, §1 BW op niet-exhaustieve wijze een aantal wettelijke criteria om uit te maken wanneer normale burenhinder ontaardt in bovenmatige burenhinder. De Vrederechter zal dus nog steeds soeverein moeten appreciëren, naar gezond verstand en redelijkheid. 

Paragraaf 2
Waar voordien de bovenmatige burenhinder aanleiding gaf tot een ‘een rechtmatige en passende compensatie’, hebben de opstellers van het nieuw BW in art. 3.101, §2 BW een opsomming weergegeven van hetgeen in de rechtspraak en rechtsleer als maatregel kon genomen worden om het verbroken evenwicht terug te herstellen. Deze kunnen indien nodig ook cumulatief worden toegekend. 

Paragraaf 3
Overeenkomstig de rechtspraak, stipuleert art. 3.101, §3 BW dat het wetsartikel van toepassing is op buren in de ruimste zin. Eenieder die, krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, op grond van de wet of door contract, beschikt over een attribuut van het eigendomsrecht, wordt geviseerd. Een aannemer of architect is daarentegen uitgesloten van dat toepassingsgebied.

Paragraaf 4
De laatste paragraaf van art. 3.101 BW verankert de vele arresten waar verduidelijkt werd dat een vordering op grond van de leer van de burenhinder een persoonlijke buitencontractuele aansprakelijkheidsvorderingen uitmaakt. Bijgevolg dooft de vordering uit na vijf jaar vanaf de dag volgend op die waarop de benadeelde kennis heeft gekregen van de schade of van de verzwaring ervan en van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon. In ieder geval kan men zich niet meer beroepen op dergelijke vordering na verloop van twintig jaar vanaf de dag volgend op die waarop het feit waardoor de schade is veroorzaakt, zich heeft voorgedaan.

Indien u hierover meer informatie wenst of indien u met specifieke vragen rond de nabuurschap zit, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons advocatenkantoor Sub Rosa Legal per e-mail (sarah.elslander@sub-rosa.be) of telefonisch via het nummer 02/538.32.50.

Sarah Elslander
Advocaat Sub Rosa Legal