We maken ons allemaal zorgen over de coronacrisis, oftewel het Covid-19, dat momenteel over de hele wereld woedt.

Dit heeft grote gevolgen voor de werking van onze samenleving, meer bepaald sinds 18 maart 2020 in België, na het Ministerieel Besluit dat niet-essentiële bedrijven tot sluiting dwong.

Vandaag richten we ons op het lot van deze bedrijven en meer in het bijzonder op hun verplichting om huurprijs te betalen.

1. Stand van zaken

Naar aanleiding van het ministerieel besluit van 18 maart 2020:

- Zijn huurders niet in staat om het gehuurde goed te gebruiken zoals contractueel overeengekomen werd

- Kunnen de verhuurders hun huurders niet laten genieten van hun handelspanden

De moeilijkheid ligt hem in het feit dat deze onmogelijkheid niet aan de partijen is toe te schrijven. Het is het resultaat van de gezondheidscrisis die we doormaken.

Veel huurders stellen zich dan ook onder meer de vraag naar de betaling van de huur.

2. Eerste reflexen

In de eerste plaats is het belangrijk te onthouden dat handelshuurovereenkomsten clausules kunnen bevatten waarmee rekening moet worden gehouden vooraleer er wordt opgetreden.

Dit is bijvoorbeeld het geval bij clausules aangaande overmacht die de rechten en plichten van partijen zouden kunnen beperken of afbakenen.

Maar ook een verzekeringsplicht die zou kunnen gelden in het geval van een gedwongen sluiting van het bedrijf. Hierdoor zou de huurder zijn belang om op te treden kunnen verliezen en zou hij een beroep moeten doen op zijn verzekering vooraleer hij aanspraak kan maken op een vermindering of vrijstelling van zijn huur.

Vervolgens, en nogmaals, voordat er een eenzijdige actie wordt ondernomen, is het noodzakelijk om tussen partijen te communiceren/onderhandelen.

Aangezien de huidige situatie (hopelijk) tijdelijk is, is het raadzaam om te voorkomen dat een eenzijdig handelen later als een contractbreuk zou worden aanzien.

Als deze periode voorbij is, is het voor zowel de verhuurder als de huurder des te belangrijker om te kunnen genieten van de bedrijfsruimte / huurinkomsten.

Als er geen overeenstemming kan worden bereikt, zal het nodig zijn om zich te wenden tot de juridische professionals om zo goed als mogelijk te handelen in overeenstemming met uw situatie.

3. De huurprijzen? Uitstel, vrijstelling of vermindering?

Bij gebreke aan een overheidsoptreden op het ogenblik van de redactie van dit artikel, en onverminderd bijzondere clausules in de handelshuurovereenkomsten, analyseren wij de vraag op grond van het gemeen recht.

Op het eerste gezicht zou de huurder gerechtigd kunnen zijn de betaling van de huur op te schorten omdat hij niet langer van zijn handelszaak kan genieten.

Dit is de weg die de Franse regering heeft gevolgd door alle door de Covid-19 getroffen bedrijven niet te laten lijden onder de gevolgen van het niet betalen van de huur.

De huurprijzen werden hierbij echter niet verlaagd of vrijgesteld. 

Deze redenering lijkt op een opschorting van de verplichtingen van partijen wegens overmacht.

Deze interpretatie druist in België in tegen de rechtspraak van het Belgische Hof van Cassatie volgens hetwelk een betalingsverplichting niet onmogelijk is geworden omwille van zijn vervangbaar karakter (geld is "vervangbaar").

Ook al is die rechtspraak in de loop van de tijd genuanceerd geworden, dan nog kan alleen een huurder, die zich door de betaling van zijn huur gedurende de Covid-19-periode in een situatie zou komen te bevinden die gelijkt op die van een nakende faling, zich daarop kunnen beroepen.

Een andere, meer plausibele mogelijkheid, is te vinden in artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek:

"indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.”

In casu moet de verplichting tot sluiting naar onze mening worden beoordeeld geïnterpreteerd als een gedeeltelijk verlies van het gehuurde goed.

De huurder kan er immers niet meer van genieten conform zijn oorspronkelijke bestemming en de verhuurder kan het rustig genot van de zaak niet meer garanderen voor een bepaalde (tijdelijke) periode omwille van het Ministerieel Besluit van 18 maart 2020.

Dit zou een (gedeeltelijk) juridische verlies kunnen uitmaken, zoals bevestigd door het Hof van Cassatie in twee arresten van 1919 en 1923 na de Duitse bezetting.

Als gevolg daarvan zou de huurder een huurverlaging kunnen vragen aan de vrederechter, die dan een discretionaire bevoegdheid heeft met betrekking tot de hem voorgelegde feiten. 

Wij willen in ieder geval nogmaals benadrukken dat het van belang is om in de huidige context voorzichtig te werk te gaan.

Voor alle vragen en/of informatie omtrent handelshuurovereenkomsten, maar ook over het lot van uw contracten in deze onzekere periode, kan u ons steeds contacteren via telefoon (02/538.32.50) of via e-mail (julien.decartier@sub-rosa.be).

Julien de Cartier d'Yves
Advocaat Sub Rosa Legal