Les clauses d'arbitrage se trouvent souvent dans les anciens baux, surtout si l'on utilise des modèles de baux où seules quelques données personnelles et dates doivent être remplies par les parties. Dans les modèles actuels, une telle clause n'est plus incluse de manière standard. Néanmoins, il arrive toujours qu'un litige survienne à propos d'un bail aussi ancien avec une clause d'arbitrage. Une telle clause est-elle encore valable aujourd'hui ?
ARBITRAGE - Dans le cadre d'un bail d'habitation, de nombreux conflits sont envisageables : désaccords sur la durée ou le début du préavis, sur les dégradations locatives ou les arriérés de paiement. Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord entre elles, le conflit est soumis à une tierce partie et un litige naît. Traditionnellement, c'est le juge de paix, en tant que juge spécialisé au sein du système judiciaire belge, qui est chargé de ces litiges.
Mais cela ne doit pas nécessairement être le cas : en principe, on est libre de soumettre les conflits concernant la création et l'exécution d'un accord à une personne autre qu'un juge. L'arbitre est donc un "substitut" possible.
Les arbitres sont en fait des "juges privés". Ce sont souvent des avocats qui assument ce rôle en plus. Bien entendu, l'arbitre, comme le juge, doit agir de manière neutre et impartiale. La particularité de l'arbitre - par rapport à d'autres tiers auxquels le conflit est soumis - est que ses décisions, appelées "sentences arbitrales", sont relativement facilement exécutables. Grâce à une procédure simple et courte, ils équivalent à un jugement du pouvoir judiciaire.
Lorsque la législation sur le bail d'habitation était encore une compétence fédérale, une clause d'arbitrage n'était pas interdite en matière de baux d'habitation, de sorte que les parties étaient en principe libres de convenir de ne pas soumettre les litiges à un tribunal mais à un arbitre. Si l'une des parties saisissait la justice (contre la volonté de l'autre partie), un juge déclarait qu'il n'était pas habilité à se saisir du litige. La seule solution est alors l'arbitre.
RATIO - L'arbitrage présente un certain nombre d'avantages et de désavantages par rapport à la justice de paix. On dit souvent que l'avantage de l'arbitrage est qu'il est peu contraignant, rapide et "direct". Souvent, il n'y a pas de procédure d'appel. L'inconvénient réside dans les coûts : les frais d'arbitrage sont comparables à ceux d'un avocat. Le perdant d'une procédure devra payer tous les frais, en plus de ses propres honoraires d'avocat et de ceux du gagnant. Il est clair qu'un locataire qui perd une procédure d'arbitrage aura une facture salée à payer.
INTERDICTION DE L'ARBITRAGE - Cela n'a pas échappé aux différentes autorités régionales qui, à la suite d'une réforme de l'État, sont devenues compétentes en matière de logements. Tant en Flandre, en Wallonie qu'à Bruxelles, il a été déterminé qu'une clause d'arbitrage dans un bail d'habitation n'est pas valable . Cela ne signifie pas que les parties ne peuvent pas choisir l'arbitrage : c'est toujours possible s'il y a un accord à ce sujet après la naissance du litige. Les parties doivent alors conclure une convention d'arbitrage distincte.
La question est de savoir quel effet cette interdiction de principe introduite d'une clause d'arbitrage aura sur les accords existants. Ici, l'approche est différente.
A Bruxelles et en Wallonie, il a été décidé que le règlement devait avoir un effet immédiat . Cela signifie que les baux d'habitation actuels entrent également dans le champ d'application du règlement. Un bail d'habitation pour un logement situé en région bruxelloise ou wallonne ne peut donc plus contenir de clause arbitrale valable, et les conventions existantes à cet effet sont réputées non écrites.
En Flandres, la situation est différente : le décret flamand a un effet respectueux des accords existants. Les conventions conclues avant l'entrée en vigueur du décret flamand n'entrent pas dans son champ d'application : la loi fédérale sur le bail d'habitation leur est toujours applicable .
Les clauses arbitrales des baux d'habitation conclus avant le 1er janvier 2019 ne sont donc pas invalides en Flandres en vertu du décret. Cela ne signifie pas qu'il ne peut pas y avoir d'autres raisons pour l'invalidité de la clause : le Code de droit économique interdit également ces clauses dans les accords conclus entre professionnels et consommateurs. Un bailleur professionnel en matière de logements ne peut donc pas non plus faire usage d'une clause d'arbitrage en Flandres.
En résumé, on peut dire que les clauses d'arbitrage ne peuvent être appliquées que dans un nombre très limité de cas : il s'agit de conventions conclues entre particuliers avant le 1er janvier 2019 et portant sur une habitation en Flandre. Le dard semble avoir été en grande partie retiré.
