De situatie kan zich voordoen waarbij een huurcontract door meerdere personen gezamenlijk wordt ondertekend, maar dat één van hen de overeenkomst vóór het einde van de huurtermijn wenst op te zeggen.
Men denke aan de hypothese waarbij een koppel samen intrekt "om te kijken of het werkt" of waarbij vrienden opteren voor een co-housing om zo hun kosten te drukken.
Helaas zijn deze experimenten niet altijd succesvol en bevinden de huurders zich vaak in tegenstrijdige posities omdat de ene wil blijven en de andere wil vertrekken.
Wie echter zonder toestemming van zowel zijn ex-partner als zijn verhuurder vertrekt, bevindt zich in een delicate situatie waarin hij of zij nog steeds aansprakelijk is voor de betaling van de huurprijs, zonder van het gehuurde goed te genieten. Dit geldt des te meer als hij of zij bovendien een nieuwe huurprijs moet betalen voor een andere woning.
1. Situering van het probleem
Allereerst moet er een duidelijk onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds een huurovereenkomst met een overeenkomst voor medehuur (in Wallonië en Brussel) en anderzijds de gezamenlijke ondertekening van een huurovereenkomst met twee huurders. In de praktijk onderscheiden deze laatste overeenkomsten zich door de ondertekening van een medehuurcontract als bijlage bij de huurovereenkomst.
De grootste uitdaging bestaat uit de verplichting om bij het aangaan van een gezamenlijke verbintenis deze ook met de gezamenlijke instemming van de partijen te beëindigen.
Dit in tegenstelling tot een co-housing-overeenkomst, die voorziet in de mogelijkheid voor één roommate om de woning te verlaten, zonder de toestemming van de andere roommates.
Sinds het arrest van het Hof van Cassatie van 17 februari 2017 lijkt echter te worden aanvaard dat een huurder, met de toestemming van de verhuurder, maar zonder de toestemming van de andere huurders die op de huurovereenkomst voorkomen, zijn recht op persoonlijk genot van het onroerend goed mag beëindigen. De verhuurder is dus ontheven van zijn verplichting om hem het genot van het onroerend goed te garanderen.
Het Hof van Cassatie spreekt zich daarentegen niet uit over het lot van de verplichting van de vetrekkende huurder(s) om de huurprijs van de overgebleven huurder(s) te betalen.
In de praktijk zal de verhuurder waarschijnlijk de gehele huurprijs van de overige huurder(s) opeisen.
Deze laatste zal echter moeilijk kunnen aanvaarden dat de verplichting om de volledige huurprijs te betalen voortvloeit uit een overeenkomst waarbij hij geen partij is.
Bijgevolg kan een verhuurder die ermee instemt een huurder te ontheffen van zijn verplichting om de huur te betalen, geconfronteerd worden met de weigering van de overgebleven huurder om de volledige huurprijs te betalen.
2. Gedeeltelijke oplossing en belang van het contract
Het kan niet genoeg worden benadrukt dat de huurovereenkomst en de bijbehorende clausules van het grootste belang zijn.
Zowel de huurders als de verhuurders zullen bij het opstellen van een contract vooral letten op de mogelijkheid dat de huurders, zowel alleen als in groepsverband, de contractuele relatie kunnen verlaten.
In die zin zou een clausule het mogelijk kunnen maken dat één van de twee huurders zijn contract verbreekt ten laste van de andere huurder die zijn verplichtingen dient over te nemen.
Het akkoord van de tweede huurder lijkt ons uiteraard noodzakelijk, aangezien hij de volledige huurprijs voor eigen rekening zal moeten nemen.
Het is echter mogelijk om creatiever te zijn, naar het voorbeeld van de Brusselse Huisvestingscode (art. 260 §2) en derhalve een huurder de mogelijkheid te geven om te vertrekken op voorwaarde dat hij een vervanger vindt die door de verhuurder en de overgebleven huurder wordt aanvaard.
Al deze oplossingen vereisen echter op een of andere manier de instemming van de overgebleven huurder.
Aan de andere kant zal de verhuurder die zich wil beroepen op het vertrek van een huurder of het verlies van een schuldenaar er ook voor zorgen dat er voldoende solidariteits- en ondeelbaarheidsclausules worden ingevoegd.
Door middel van deze clausules, en afhankelijk van de formulering ervan, zou de verhuurder de mogelijkheid kunnen behouden om ten aanzien van beide huurders op te treden en het onmogelijk maken om hun verplichtingen opsplitsbaar te maken.
Daarnaast kunnen, afhankelijk van de situatie, andere mechanismen worden aangewend, zoals rechtsmisbruik in het geval dat een voormalige partner de andere partner dwingt om aan een huurovereenkomst gebonden te blijven wanneer hij of zij daar niet meer woont.
Voor de verhuurder zal het ook belangrijk zijn om aandacht te besteden aan de burgerlijke staat van zijn huurders. Bij gehuwde of wettelijk samenwonende huurders is een overeenkomst sluiten met slechts één van hen omtrent het einde van zijn of haar 'aandeel' in de huurovereenkomst immers door de wet verboden (art. 215, §2, lid 2 C. civ en 1477, §2 C. civ).
In ieder geval staat Sub Rosa Legal en haar advocaten tot uw beschikking als u een vraag heeft over een huurcontract van gemeen recht, een handelshuurcontact of een woninghuurcontract.
Indien u meer informatie wenst over dit onderwerp of indien u specifieke vragen heeft, aarzel dan niet om ons te contacteren via e-mail (julien.decartier@sub-rosa.be) of per telefoon op 02/538.32.50.
Julien de Cartier d'Yves
Advocaat Sub Rosa Legal
